Calculette de prêt immobilier

Comment calculer ses mensualités de prêt immobilier ?

La mensualité d'un prêt immobilier correspond au montant fixe que l'emprunteur rembourse chaque mois à la banque pendant toute la durée du crédit. Elle est composée de deux éléments : le remboursement du capital emprunté et le paiement des intérêts. À cela s'ajoute l'assurance emprunteur, obligatoire pour obtenir un crédit.

Le calcul s'effectue selon la formule d'annuité constante, utilisée par toutes les banques françaises pour les crédits à taux fixe :

Cette formule garantit des mensualités identiques tout au long du prêt. Au début, la part d'intérêts est élevée et celle de capital faible. Au fil du temps, la proportion s'inverse progressivement : vous remboursez de plus en plus de capital et de moins en moins d'intérêts.

Calculer sa mensualité sur Excel

Il est possible de calculer sa mensualité de crédit immobilier directement sur Excel ou Google Sheets avec la fonction VPM (ou PMT en anglais) :

Notre simulateur en ligne est plus pratique : il intègre automatiquement l'assurance, affiche le coût total et propose un graphique dynamique. Mais la formule Excel reste utile pour vérifier un calcul ou créer un tableau personnalisé.

Tableau des mensualités selon le montant emprunté (taux 2026)

Voici les mensualités indicatives (hors assurance) pour différents montants et durées, aux taux moyens constatés en 2026 :

Coût total du crédit : l'impact de la durée

La durée du prêt est le facteur qui influence le plus le coût total du crédit. Plus la durée est longue, plus les mensualités sont faibles, mais plus vous payez d'intérêts au total. Voici la comparaison pour un emprunt de 200 000 € :

Passer de 10 à 25 ans réduit la mensualité de 923 € mais ajoute 71 600 € d'intérêts. Le choix de la durée est un arbitrage fondamental entre confort mensuel et coût total.

Qu'est-ce que le tableau d'amortissement ?

Le tableau d'amortissement (ou échéancier) est un document détaillant, mois par mois ou année par année, la décomposition de chaque mensualité entre capital remboursé et intérêts payés. Il montre également le capital restant dû après chaque échéance.

Ce tableau est fourni obligatoirement par la banque lors de l'offre de prêt (article L.312-8 du Code de la consommation). Il est indispensable pour :

• Connaître le capital restant dû à tout moment (utile en cas de revente ou remboursement anticipé)
• Calculer les indemnités de remboursement anticipé (IRA : max 3 % du capital restant dû ou 6 mois d'intérêts, le plus faible des deux)
• Optimiser un rachat de crédit : comparer le coût restant de votre prêt actuel avec le coût d'un nouveau prêt à un taux inférieur
• Vérifier la cohérence des prélèvements de votre banque chaque mois
• Préparer sa déclaration fiscale : les intérêts d'emprunt sont déductibles pour les investissements locatifs

Taux fixe vs taux variable : quel impact sur la mensualité ?

En France, la grande majorité des crédits immobiliers (plus de 95 %) sont à taux fixe, ce qui signifie que votre mensualité reste identique pendant toute la durée du prêt. C'est la méthode utilisée par notre simulateur.

Le taux variable (ou révisable) est indexé sur un indice de référence (généralement l'Euribor) et peut évoluer à la hausse ou à la baisse. Il est plus risqué pour l'emprunteur car les mensualités peuvent augmenter significativement si les taux montent. En 2026, les taux variables sont rarement proposés par les banques françaises et déconseillés dans le contexte actuel.

Il existe aussi le taux mixte : fixe pendant une première période (5-10 ans) puis variable ensuite. C'est un compromis qui peut être intéressant si vous prévoyez de revendre avant la période variable.

Les taux immobiliers moyens en France en 2026

Les taux de crédit immobilier se sont stabilisés en 2026 après deux années de forte remontée (2022-2024). Voici les taux moyens constatés par durée :

Le taux d'usure est le taux maximal légal au-delà duquel une banque ne peut pas prêter. Il est publié trimestriellement par la Banque de France et inclut tous les frais (intérêts + assurance + frais de dossier). Si le TAEG de votre offre dépasse le taux d'usure, le prêt est illégal.

L'assurance emprunteur : un poste souvent sous-estimé

L'assurance de prêt immobilier est exigée par toutes les banques pour couvrir les risques de décès, invalidité et incapacité de travail. Son coût représente en moyenne 25 à 35 % du coût total du crédit — c'est le deuxième poste de dépense après les intérêts.

Le taux d'assurance dépend de votre âge, de votre état de santé et de la quotité assurée :

• Moins de 35 ans : 0,10 % à 0,20 % du capital emprunté
• 35-45 ans : 0,20 % à 0,35 %
• 45-55 ans : 0,35 % à 0,55 %
• Plus de 55 ans : 0,55 % à 1,20 %

Depuis la loi Lemoine (2022), vous pouvez changer d'assurance emprunteur à tout moment, sans frais ni préavis, dès le lendemain de la signature. La délégation d'assurance (souscrire chez un assureur externe) permet d'économiser 30 à 50 % par rapport à l'assurance groupe proposée par la banque.

Comment réduire ses mensualités de crédit immobilier ?

Plusieurs leviers permettent de diminuer vos mensualités ou le coût total de votre crédit :

• Allonger la durée : la mensualité baisse, mais le coût total augmente. À utiliser avec modération.
• Négocier le taux : consultez au minimum 3-4 banques ou passez par un courtier. Un écart de 0,3 point sur 200 000 € sur 20 ans = 7 200 € d'économie.
• Augmenter l'apport : chaque euro emprunté en moins réduit les intérêts. Un apport de 20 % au lieu de 10 % peut faire économiser 15 000-20 000 € d'intérêts.
• Déléguer l'assurance : la loi Lemoine permet de changer à tout moment. Économie moyenne : 5 000-15 000 € sur la durée du prêt.
• Racheter son crédit : si les taux baissent de 0,7 point ou plus, le rachat peut être rentable même en tenant compte des frais (IRA + garantie + dossier).
• Moduler ses mensualités : certaines banques permettent de baisser vos mensualités de 10-30 % pendant une période difficile (avec allongement de la durée).

Le TAEG : le vrai coût de votre crédit

Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) est l'indicateur qui reflète le coût réel de votre crédit. Contrairement au taux nominal (hors assurance), le TAEG inclut :

• Les intérêts du prêt
• L'assurance emprunteur
• Les frais de dossier bancaires (500-1 500 €)
• Les frais de garantie (caution Crédit Logement, hypothèque ou PPD)
• Les frais d'évaluation du bien (si exigés par la banque)

C'est le TAEG qui doit être comparé entre les offres, car deux prêts au même taux nominal peuvent avoir des TAEG très différents selon les frais annexes. Le TAEG ne doit pas dépasser le taux d'usure en vigueur.

Les frais de garantie : caution, hypothèque ou PPD ?

Chaque crédit immobilier nécessite une garantie pour la banque. Trois options existent :

La caution Crédit Logement est la solution la plus courante (70 % des prêts) car elle est moins chère et partiellement remboursable à la fin du crédit. L'hypothèque est réservée aux cas où la caution est refusée ou pour certains types de biens.

Le remboursement anticipé : combien ça coûte ?

Vous pouvez rembourser votre crédit immobilier par anticipation à tout moment (totalement ou partiellement). La banque peut toutefois appliquer des indemnités de remboursement anticipé (IRA), plafonnées par la loi à :

• Maximum 3 % du capital restant dû, ou
• Maximum 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé par anticipation

C'est le montant le plus faible des deux qui s'applique. Certaines banques proposent des prêts sans IRA ou avec une exonération après 5-10 ans — c'est un point à négocier lors de la souscription.

Le remboursement anticipé est particulièrement intéressant dans les premières années du prêt, quand la part d'intérêts dans chaque mensualité est la plus élevée.

Pourquoi utiliser notre calculette de prêt immobilier ?

• Calculer vos mensualités en 10 secondes : saisissez le montant, la durée et le taux, le résultat est instantané.
• Comparer les durées visuellement : notre graphique dynamique montre l'impact de la durée sur la mensualité et le coût total.
• Intégrer l'assurance emprunteur : le taux d'assurance est paramétrable pour un résultat complet.
• Visualiser la répartition capital / intérêts / assurance : la barre de répartition montre où va chaque euro de votre mensualité.
• Préparer votre dossier bancaire : connaître vos mensualités avant de rencontrer votre banquier vous donne un avantage en négociation.
• Comparer les offres : en saisissant le taux de chaque banque, vous comparez instantanément les mensualités et coûts totaux.
• 100 % gratuit et sans inscription : aucun compte à créer, aucune donnée personnelle collectée.

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