Capacité d'emprunt immobilier 2026 : le calcul précis

Étape 1 — Calculer vos revenus mensuels pondérés : salaires nets avant impôt (100 %), revenus locatifs (70 %, décote standard pour vacance et impayés), pensions alimentaires perçues (100 %), primes variables régulières (70 à 100 % selon récurrence). Les indemnités exceptionnelles ne comptent pas.

Étape 2 — Calculer vos charges existantes : toutes les mensualités de crédit (auto, conso, étudiant), pensions alimentaires versées, loyer actuel s'il est conservé. Un crédit auto de 400 €/mois réduit votre capacité d'emprunt immobilier de 70 à 90 000 € selon la durée. Simulateur capacité d'emprunt →

Étape 3 — Appliquer la formule : Mensualité max = (Revenus × 35 %) − Charges. Cette mensualité se convertit en capital empruntable via la formule d'annuité constante, en fonction du taux d'intérêt et de la durée. Sur 20 ans au taux 3,45 % (moyenne 2026), une mensualité de 1 400 € permet d'emprunter environ 242 200 €.

Étape 4 — Ajouter l'apport personnel : un apport de 10-20 % du prix est fortement recommandé. Il couvre les frais de notaire (7-8 % dans l'ancien, 2-3 % dans le neuf), rassure la banque et réduit le coût total d'intérêts. Sans apport, seuls les profils premium obtiennent un prêt à 110 %.

Notre simulateur automatise tout cela en quelques secondes, avec les taux moyens 2026 actualisés par durée, un calcul précis de l'impact de l'apport, et la gestion automatique de la limite d'âge (fin de prêt avant 90 ans).